Beratung vom Schornsteinfeger

Gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist der Energieausweis Pflicht. Er macht Angaben zur Bewertung des energetischen Zustands von Gebäuden. Neben allgemeinen Daten finden Sie in diesem Dokument auch Informationen zur Heizung und den verwendeten Energieträgern. Darüber hinaus sind die Energiekennwerte des Gebäudes vermerkt und bei den neuen Ausweisen zusätzlich die entsprechende Energieeffizienzklasse.

Grundsätzlich beschreibt der Energieausweis für Wohnungen den energetischen Ist-Zustand eines Gebäudes. Anhand der auf dem Ausweis hinterlegten Daten bekommen Miet- und Kaufinteressenten somit einen Eindruck darüber, mit welchen Energiekosten voraussichtlich zu rechnen ist. Zu diesem Zwecke enthält der Energieausweis allgemeine Angaben zum Gebäude sowie zu den für die Beheizung verwendeten Energieträgern. Daneben befinden sich auf diesem Dokument auch die Energiekennwerte des Gebäudes (wie Endenergiebedarf, Primärenergiebedarf, Transmissionswärmeverlust). Mittlerweile werden darüber hinaus Energieeffizienzklassen für die Wohngebäude mit aufgeführt.

Der Endenergiebedarf ist ein Kennwert, auch Energieverbrauchskennwert genannt, für den tatsächlichen Verbrauch eines Gebäudes. Er berücksichtigt alle Verluste, die zum Beispiel durch die Gebäudehülle oder die Heizungsanlage entstehen. Er kann somit zur Ermittlung der Brennstoffkosten verwendet werden. In der Regel wird der Endenergiebedarf als spezifische Größe – also bezogen auf die Gebäudenutzfläche – in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a) angegeben.

Der Primärenergiebedarf ist ein Kennwert, der neben den tatsächlichen Wärmeverlusten im Gebäude auch den Aufwand für Beschaffung, Umwandlung und Transport der eingesetzten Rohstoffe berücksichtigt. Ermittelt wird er, in dem der Endenergiebedarf mit einem sogenannten Primärenergiefaktor – einem brennstoffabhängigen Korrekturfaktor – multipliziert wird. Während die Bewertung fossiler Energieträger wie Gas oder Öl mit dem Faktor 1,1 schlechter ausfällt, erreicht eine Holzheizung beispielsweise durch den Primärenergiefaktor 0,2 ein besonders gutes Ergebnis.

Der Transmissionswärmeverlust ist ein Kennwert, der bei der Erstellung eines Bedarfsenergieausweises ermittelt wird. Er gibt an, wie viel Wärme über Türen, Fenster, Wände oder Dachflächen verloren geht und wird in Watt pro Kelvin und Quadratmeter angegeben. Je kleiner der Transmissionswärmeverlust ist, desto niedriger fallen in der Regel auch die Heizkosten aus.

Was sind die Energieeffizienzklassen?

Die Energieeffizienzklassen wurden eingeführt, um die Kennwerte des Energieausweises schnell und einfach zu verstehen. Sie richten sich nach dem Endenergiebedarf und geben die Qualität eines Gebäudes von A+ über A bis H in neun Stufen an. Wie die Zahlenwerte zum Endenergiebedarf, ermöglichen die Energieklassen eine Aussage zu den entstehenden Heizkosten.

Für wen besteht die Pflicht zum Energieausweis?

Der Ausweis ist grundsätzlich für alle verpflichtend, die eine Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten möchten. Ebenso fallen in diese Kategorie Leasinggeber. Darüber hinaus benötigen all jene den Ausweis, die ein Gebäude neu bauen oder umfassend sanieren und dabei eine energetische Gesamtbilanzierung nach EnEV durchführen lassen (Beispiel KfW-Effizienzhaus).
Seit Inkrafttreten der EnEV 2014 müssen auch in der Immobilienanzeige gewisse Angaben auftauchen. Im Kern sind das Effizienzklasse und Energiekennwert. Bei Ausweisen, die vor diesem Zeitpunkt ausgestellt wurden, ist mindestens die Veröffentlichung des Kennwerts erforderlich. 2017 unterstrich der Bundesgerichtshof (BGH) zudem die Bedeutung des Energieausweises gleich in drei Gerichtsverfahren. Dort wurde klargestellt, dass Makler die Angaben zur energetischen Qualität eines Gebäudes nicht länger verweigern dürfen.

Ausnahmen bestätigen die Regel:
Keine Energieausweis-Pflicht

Doch neben diesen allgemeingültigen Regelungen bestehen auch Ausnahmen für den Energieausweis. Die Pflicht ist in folgenden Zusammenhängen ausgesetzt:

Gebäude mit weniger als 50 qm Nutzfläche
Weitestgehend ungenutzte Gebäude (nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt)
Gebäude mit spezieller Nutzung (z.B. Werkstätten oder Stallungen)
Baudenkmäler (nach jeweiligen Landesrecht)
Ferienhäuser

Daneben gibt es für Eigentumswohnungen keinen eigenen Energieausweis. Denn dieser gilt nur für das gesamte Gebäude. Handelt es sich um Wohnanlagen, können unter Umständen auch Ausweise für einzelne Wohneinheiten ausgestellt werden. Diese beruhen jedoch auf den vorher gemachten Gesamtwerten. Ein Sonderfall sind die sogenannten gemischt genutzten Gebäude, wenn beispielsweise Wohnungen und Büros in einem Komplex untergebracht wurden. Hierbei ist das Gebäude in Zonen zu unterteilen. Anhand derer sind dann durch die entsprechenden Stellen zwei Energieausweise auszustellen.

Was ist konkret unter einem Wohngebäude zu verstehen?

Die Pflicht und Gültigkeit für einen Energieausweis bestehen für Wohngebäude. Was genau unter diesen Begriff vereint wird, hat der Gesetzgeber genau definiert. Entscheidend ist der Nutzungszweck – also das Wohnen. Das gilt ebenso für die wohnähnliche Nutzung in Kanzleien oder Arztpraxen. Darüber hinaus ist es zulässig, wenn das Gebäude auch einen Nicht-Wohnanteil besitzt. Dieser darf bis zu zehn Prozent betragen.

Wo ist der Bedarfsausweis verpflichtend?

Grundlegend ist festzuhalten, dass der Energieausweis in zwei Ausführungen existiert: